Jak odzyskać kaucję za wynajem mieszkania?

2014-06-24 12:30:53 (ost. akt: 2014-06-24 11:22:01)

Koniec roku akademickiego to dla studentów czas powrotu do domów, a co za tym idzie - opuszczania i zdawania wynajmowanych mieszkań. Zazwyczaj przebiega to bez zbędnych problemów. Czasem jednak, właściciel z różnych powodów nie chce oddać kaucji. Jak ją odzyskać?

Jak odzyskać kaucję za wynajem mieszkania?

Autor zdjęcia: Poradnia Prawna WIZ

Czym jest owa kaucja. Zgodnie z artykułem 6 ustawy o ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie kodeksu cywilnego z 21 czerwca 2001 kaucja ma na celu zabezpieczenie pokrycia należności z tytułu najmu lokalu - a wiec wpłacona przy zawarciu umowy najmu kaucja służy pokryciu należnego czynszu lub innych opłat związanych z najmem niezależnych od właściciela (opłaty za dostawy gazu, energii, odbiór ścieków itd.) oraz może posłużyć jako odszkodowanie za wszelkie uszkodzenia lokalu powstałe w wyniku najmu. Co istotne wynajmujący nie może zatrzymać kaucji na zabezpieczenie innych roszczeń wobec lokatora – choćby kosztów dojazdów do wynajmowanego mieszkania w celu podbierania czynszu.

Wynajmujący lokal może lecz nie musi uzależnić zawarcia umowy od wpłaty owej kaucji, ustawa określa jej wysokość do dwunastokrotności miesięcznego czynszu. Co ważne wobec długoterminowych umów najmu, zwrot kaucji w sytuacji podniesienia czynszu w trakcie trwania umowy, następuje po jej uprzednim zwaloryzowaniu. Dla przykładu – umowa określa czynsz na sumę 1200 zł, kaucja wynosi dwukrotność miesięcznego czynszu – 2400 zł, w trakcie trwania najmu, właściciel lokalu podniósł czynsz o 400 zł, w związku z czym będzie zobowiązany zwrócić zwaloryzowaną kaucje o wysokości 3200zł (1600x2= 3200).

Warto przy tym zauważyć, by w umowie najmu był wyraźny zapis o obowiązku wpłaceniu kaucji oraz jej wysokości, należy pamiętać by wpłatę kaucji pokwitować z wyraźnym zaznaczeniem jej wysokości, dnia wpłaty, tytułu wpłaty i potwierdzić to podpisem wynajmującego. Ma to ogromne znaczenie w razie późniejszych problemów z jej odzyskaniem.

Zwrot kaucji powinien nastąpić w terminie do 1 miesiąca od chwili opróżnienia lokalu, nie znaczy to oczywiście że nie może zwrócić jej wcześniej. Wielokrotnie zdarza się tak, że właściciel lokalu określa kaucje równą kwocie czynszu za jeden miesiąc, w efekcie czego lokator nie opłaca ostatniego miesiąca najmu, który pokrywany jest przez właściciela z sumy owej kaucji.

Jak wcześniej napisałem, właściciel ma prawo potrącić z kaucji sumę potrzebną na naprawę uszkodzeń wynikła z stosunku najmu. I w tych sytuacjach powstaje najwięcej problemów. Niejednokrotnie trafiają się „nad aktywni lokatorzy”, którzy doprowadzają najmowane mieszkanie do ruiny – niestety w takich wypadkach nie zostaje nic innego jak przeznaczenie zabranej wcześniej kaucji na naprawę lokalu.

Jednak często właściciel mieszkania znajduje rozmaite powody by zatrzymać u siebie kilkaset złotych, kosztem najemców wyremontować mieszkanie lub wynająć ekipę sprzątającą, mimo iż lokatorzy dane mieszkanie generalnie wysprzątali. Problem jest o tyle trudny, iż w takich wypadkach, ciężar całej sprawy oraz jej udowodnienia spada na najemcę. Nie jest to jednak sytuacja bez wyjścia.

Kiedy następuje moment wydania mieszkania właścicielowi, warto mieć ze sobą osobę trzecią, która przy ewentualnych problemach może potwierdzić, iż mieszkanie zostało zdane w stanie dobrym i bez zniszczeń, polecamy również wcześniej zrobić zdjęcia lokalu, na którym widać, iż stan mieszkania jest nie pogorszony. Jeżeli właściciel nie widzi przeciwwskazań do oddania kaucji koniecznie należy poprosić go o podpisanie protokołu bądź oświadczenia o stanie lokalu (szczególnie, gdy obiecuje nam zwrócić kaucje po pewnym czasie). W takich sytuacjach nie wolno załatwiać powyższych spraw „na słowo”. Zachowanie formalizmu przy zdaniu mieszkania sprawi, iż wynajmujący zastanowi się nad odmową zwrotu kaucji. Niejednokrotnie można usłyszeć o wynajmujących, którzy dopiero po pewnym czasie zauważali uszkodzenia mieszkań i odmawiali wypłaty kaucji.

Jeżeli jednak właściciel mieszkania wstrzymuje się z oddaniem kaucji gdyż ma ona posłużyć na zabezpieczenie należności z tytułów opłat kwartalnych, pamiętajmy iż nie ma ku temu podstaw – kaucja musi być zwrócona w terminie miesiąca od zdania mieszkania!

Jeśli mimo tego właściciel nie zwraca nam kaucji, warto w pierwszej kolejności zażądać od wynajmującego powodów jej zatrzymania. Jeżeli dowiadujemy się, iż kaucja została zatrzymana z powodów np. kosztów dojazdu do mieszkania lub na zabezpieczenie opłat kwartalnych sprawa jest ułatwiona. Gorzej, jeżeli nie dostaniemy odpowiedzi lub usłyszymy, że mieszkanie musi być bezpodstawnie wyremontowane. Najskuteczniej jest przesłać czy to mailem czy to listem - wezwanie do zwrotu kaucji, w którym (jeżeli posiadamy) przesyłamy kopie fotografii, na których widać stan mieszkania, informacje o świadku który potwierdzi nasze relacje, warto przygotować zdjęcia czy to zrobione zaraz po wynajęciu lokalu lub zdjęcia które były umieszczone na ogłoszeniu najmu. Przestraszenie wynajmującego może skłonić go do ugodowego rozwiązania sporu i zaoszczędzenia nam dalszych wysiłków.

Jeżeli jednak tego nie robi, należy skierować sprawę na drogę sądową, od powstania tak zwanego e-sądu nie powinniśmy mieć z tym większych problemów. Cała procedura skierowania tam naszego roszczenia toczy się drogą internetową, koszty procesu są o wiele tańsze i wynoszą 1,25 % sumy stanowiącej przedmiot roszczenia, a co najważniejsze cała procedura trwa o wiele szybciej niż postępowanie przed konwencjonalnym sądem. W tym celu musimy wejść na stronę www.e-sad.gov.pl , założyć konto według podanych na stronie wskazówek a następnie przygotować dane pozwanego (tj. wynajmującego zgodnie z danymi na umowie), w wersji elektronicznej skan umowy najmu, oświadczenia o przyjęciu kaucji (potwierdzenie przelewu bankowego), skan oświadczenia o odebraniu lokalu i braku zastrzeżeń, co do jego stanu lub zdjęcia z początku najmu i zdjęcia wykonane tuż przed zdaniem mieszkania. Cała szczegółowa procedura krok po kroku dostępna jest pod wskazanym adresem: http://www.waw.sa.gov.pl/container/budzet/epu/731_poradnikdlapowoda.pdf oraz na stronie przy wykonywaniu każdej czynności.

Już samo skierowanie sprawy do e-sądu, powinno skłonić wynajmującego do zwrotu kaucji, jeżeli jednak wynajmujący w dalszym ciągu nie będzie skłonny do zwrotu należności, dzięki e-sądom również uproszczoną drogą można łatwo skierować do postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez komornika. Procedura jest prosta i dostępna przez Internet. Nie należy się jej bać, szczególnie iż ma na celu odzyskanie naszych pieniędzy – które bezpodstawie zostały nam zabrane przez nieuczciwego wynajmującego.

Jeżeli i Ty, chciałbyś zostać dziennikarzem obywatelskim, zarejestruj swoje konto w naszym Systemie Dziennikarstwa Obywatelskiego. Utworzenie własnego profilu zajmie Ci tylko chwilę! Wystarczy że:

1. Zarejestrujesz Swoje konto. Wypełniając dane, pamiętaj o podaniu aktualnego adresu e-mail.
2. Kliknij na link aktywacyjny, który otrzymasz w e-mailu. Zaloguj się do serwisu.
3. Uzupełnij swoje dane, załóż swój profil i zacznij pisać!


Źródło: Poradnia prawna WIZ

Źródło: prawoWIZ

Komentarze (3) pokaż wszystkie komentarze w serwisie

Dodaj komentarz Odśwież

Zacznij od: najciekawszych najstarszych najnowszych

Dodawaj komentarze jako zarejestrowany użytkownik - zaloguj się lub wejdź przez FB

  1. ula #2032319 | 68.83.*.* 23 lip 2016 19:55

    Przewaznie pisze sie o najemcach, o ich sprawach z kaucja i nie tylko, wiekszosc racji jest po stronie najmujacego odnosnie uzycia kaucji. Wynajmujac mieszkanie juz dziesiat lat jeszcze nie trafil mi sie taki najemca co by dbal o moje mieszkanie, wszystkim najmujacym sie wydaje,ze maja prawo do dowolnego tam uzytkowania , wyrzucajac z mojego mieszkania chodniki, wylkadziny , PCV , ktore to mialy za zadanie chronic parkiet drewniwny, potem zwalaja jeden na drugiego, ze to nie on wyrzucil, ze nie wiedzial,ze to ma tam byc i tym podobne bzdury. Najmujacy musi ciagle "walczyc " o swoje racje nie tylko z lokatorami, niestety prawo faworyzuje lokatorow, a tak nie powinno byc!

    Ocena komentarza: poniżej poziomu (-2) ! - + odpowiedz na ten komentarz

  2. Sebastian #1797577 | 188.137.*.* 19 sie 2015 15:08

    Plagiat? http://www.nadmorski24.pl/aktualnosci/18 832-problemy-z-odzyskaniem-kaucji-za-mie szkanie.html

    ! - + odpowiedz na ten komentarz

  3. Olga #1750442 | 176.31.*.* 9 cze 2015 10:03

    bardzo fajny tekst, niestety sama miałam problem z odzyskaniem kaucji. okazało się, że zużycie w całym bloku (!) CO było wyższe niż wspólnota planowała i właściciel chciał mi zabrać z kaucji na dopłatę (nie mogłam wiedzieć o podywżkach). postraszyłam go jednak prawnikiem (ktoś też chce postraszyć? To tu ma dobre podstawy merytoryczne: http://www.eporady24.pl/odzyskanie_kaucj i_za_wynajmowane_mieszkanie,pytania,4,55 ,1698.html) i jakoś sie udało "dogadać" ;)

    Ocena komentarza: warty uwagi (1) ! - + odpowiedz na ten komentarz